税理士紹介Q&A

住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

[平成21年4月1日現在法令等]


1 概要

 住宅借入金等特別控除とは、居住者が住宅ローン等を利用してマイホームを新築、取得又は増改築等(以下「新築等」といいます。)をし、平成25年 12月31日までに居住の用に供した場合で一定の要件に当てはまるときに、その新築等のための住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額 を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。


2 住宅借入金等特別控除の適用要件

 居住者が住宅を新築又は新築住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次のすべての要件に該当するときです。


  • (1) 新築等の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
    なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
    (注)贈与による取得は、この特別控除の適用はありません。
  • (2) この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
  • (3) 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
    (注) この場合の床面積の判断は、次のとおりです。
    • 1 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
    • 2 マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
    • 3 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
    • 4 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
      しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区 分所有する区画の床面積によって判断します。
  • (4) 新築等のための10年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金又は債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること。
    一定の借入金又は債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公 社、建設業者などに対する債務です。しかし、勤務先からの借入金の場合には、無利子又は1%に満たない利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金 には該当しません。また、親族や知人からの借入金も同様に該当しません。
  • (5)  居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、 36条の2、36条の5、37条の5若しくは37条の9の2又は旧租税特別措置法36条の2若しくは36条の5)の適用を受けていないこと。

3 住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法

 住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額(取得対価の額が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときは、その取得 対価の額。以下「年末残高等」といいます。)を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します(100円未満の端数金額は切り捨てます。)。


居住の用に供した年 控除
期間
各年の控除額の計算
(控除限度額)

平成11年1月1日から
平成13年6月30日まで
(注)平成11年1月1日から平成11年3月31日までの間に入居し、6年の控除期間を選択した場合を除く


15年 1~6年目
年末残高等×1%
(50万円)
7~11年目
年末残高等×0.75%
(37万5千円)
12~15年目
年末残高等×0.5%
(25万円)
平成13年7月1日から
平成16年12月31日まで
10年 1~10年目
年末残高等×1%
(50万円)
   
平成17年1月1日から
平成17年12月31日まで
10年 1~8年目
年末残高等×1%
(40万円)
9~10年目
年末残高等×0.5%
(20万円)
 
平成18年1月1日から
平成18年12月31日まで
10年 1~7年目
年末残高等×1%
(30万円)
8~10年目
年末残高等×0.5%
(15万円)
 
平成19年1月1日から
平成19年12月31日まで
(注)控除期間について10年又は15年のいずれかを選択
10年 1~6年目
年末残高等×1%
(25万円)
7~10年目
年末残高等×0.5%
(12万5千円)
 
15年 1~10年目
年末残高等×0.6%
(15万円)
11~15年目
年末残高等×0.4%
(10万円)
 
平成20年1月1日から
平成20年12月31日まで
(注)控除期間について10年又は15年のいずれかを選択
10年 1~6年目
年末残高等×1%
(20万円)
7~10年目
年末残高等×0.5%
(10万円)
 
15年 1~10年目
年末残高等×0.6%
(12万円)
11~15年目
年末残高等×0.4%
(8万円)
 
平成21年1月1日から
平成22年12月31日まで
10年 1~10年目
年末残高等×1%
(50万円)
   
平成23年1月1日から
平成23年12月31日まで
10年 1~10年目
年末残高等×1%
(40万円)
   
平成24年1月1日から
平成24年12月31日まで
10年 1~10年目
年末残高等
×1%
(30万円)
   
平成25年1月1日から
平成25年12月31日まで
10年 1~10年目
年末残高等
×1%
(20万円)
   

4 認定長期優良住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例

 居住者が、認定長期優良住宅の新築又は建築後使用されたことのない認定長期優良住宅の取得をして、平成21年6月4日から平成25年12月31日までの間に居住の用に供しており、上記2の適用要件を満たしている場合には、認定長期優良住宅新築等特別控除との選択により、次の計算方法により計算した金額が住宅借入金等特別控除の額となります(100円未満の端数金額は切り捨てます。)。
なお、認定長期優良住宅とは、長期優良住宅の普及の促進に関する法律の規定に該当する家屋のうち、その構造及び設備等に関して耐久性、耐震性、省エネ性 能、可変性、更新の容易性等の一定の措置が講じられている住宅で、長期優良住宅建築等計画の認定通知書(長期優良住宅建築等計画の変更の認定を受けた場合 は変更認定通知書)において認定されたものをいいます。


居住の用に供した年 控除
期間
各年の控除額の計算
(控除限度額)
平成21年6月4日から
平成23年12月31日まで
10年 1~10年目
年末残高等×1.2%
(60万円)
平成24年1月1日から
平成24年12月31日まで
10年 1~10年目
年末残高等×1%
(40万円)
平成25年1月1日から
平成25年12月31日まで
10年 1~10年目
年末残高等×1%
(30万円)

5 住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続

 住宅借入金等特別控除の適用を受けるためには、必要事項を記載した確定申告書に、次に掲げる区分に応じてそれぞれに掲げる書類を添付して、納税地(原則として住所地)の所轄税務署長に提出する必要があります。
なお、給与所得者は、確定申告をした年分の翌年以降の年分については年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。


  • (1) 敷地の取得がない場合
    • イ 「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
      (注)連帯債務がある場合には、「(付表)連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。
    • ロ 住民票の写し
    • ハ 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(2か所以上から交付を受けている場合は、そのすべての証明書)
    • ニ 家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等で次のことを明らかにする書類
      • (イ) 家屋の新築又は取得年月日
      • (ロ) 家屋の新築工事の請負代金又は取得対価の額
      • (ハ) 家屋の床面積が50平方メートル以上であること。
  • (2) 敷地の取得に係る住宅借入金等がある場合
    (1)で掲げた書類に加え、次の書類が必要です。
    • イ 敷地の登記事項証明書、売買契約書の写し等で敷地を取得したこと、取得年月日及び取得対価の額を明らかにする書類
    • ロ 建築条件付で購入した敷地の場合は、敷地の分譲に係る契約書等で、契約において一定期間内の建築条件が定められていることを明らかにする書類の写し
    • ハ 家屋の新築の日前2年以内に購入した敷地の場合
      • (イ) 金融機関、地方公共団体又は貸金業者からの借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類
      • (ロ) 上記(イ)以外の借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類又は貸付け若しくは譲渡の条件に従って一定期間内に家屋が建築されたことをその譲渡の対価に係る債権を有する者が確認した旨を証する書類
  • (3) 認定長期優良住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を適用する場合
    上記(1)又は(2)に該当する場合の書類に加え、家屋に係る長期優良住宅建築等計画の認定通知書(長期優良住宅建築等計画の変更の認定を受けた場合は、 変更認定通知書)の写し(控除を受ける方が認定計画実施者の地位を承継した場合には、認定通知書及び地位の承継の承認通知書の写し)及び住宅用家屋証明書 又はその写し
  • (4) 給与所得者の場合
    上記(1)から(3)までに該当する場合の書類に加え、給与所得の源泉徴収票

6 注意事項

  • (1) 平成19年1月1日から平成20年12月31日までの間に居住の用に供した場合は、控除期間について10年又は15年のいずれかを選択することとなっています。
    この選択により、10年又は15年のいずれかの控除期間を適用して確定申告書を提出した場合には、その後においても、その選択し適用した控除期間を適用することになり、選択替えはできませんのでご注意ください。
  • (2)  認定長期優良住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を選択して確定申告書を提出した場合には、その後においても、その選択し適用した認定長期優 良住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を適用することになり、選択替えはできませんのでご注意ください。
    なお、認定長期優良住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を適用しなかった場合も同様です。

    (措法41、41の2、41の2の2、措令26、措規18の21、措通41-10~12、41-23)