税理士紹介Q&A

中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

[平成21年4月1日現在法令等]


1 概要

 住宅借入金等特別控除とは、居住者が住宅ローン等を利用してマイホームを新築、取得又は増改築等をし、平成25年12月31日までに居住の用に供 した場合で一定の要件に当てはまるときに適用されます。そして、この特別控除は、建築後使用された家屋(以下「中古住宅」といいます。)を取得した場合に あっても、その取得のための住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するもので す。


2 住宅借入金等特別控除の適用要件

 居住者が中古住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次のすべての要件に該当するときです。


  • (1) 取得した中古住宅が次のいずれにも該当する住宅であること。
    • イ 建築後使用されたものであること。
    • ロ 次のいずれかに該当する住宅であること。
      • (イ) マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
      • (ロ) 耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること。
      • (ハ) (イ)又は(ロ)に該当しない建物の場合には、一定の耐震基準に適合するものであること(平成17年4月1日以後に取得をした場合に限ります。)。
        • (注 1) 耐火建築物となる建物の構造は、その建物の主たる部分の構成材料が石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造(軽量鉄骨造は含みません。)、 鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造のものをいい、耐火建築物に該当するかどうかは、登記簿に記載された建物の構造によって判定します。
        • (注 2) 一定の耐震基準に適合するものとは、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるものに適合する家屋で、その家屋の取得の 日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの又はその家屋の取得の日前2年以内に住宅性能評価書により耐震等級(構造躯 体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2又は等級3であると評価されたものに限ります。
      • ハ 取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。
      • ニ 贈与による取得でないこと。
  • (2) 取得の日から6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
    なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
  • (3) この特別控除の適用を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
  • (4) 取得した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

    (注) この場合の床面積の判断は、次のとおりです。


    • 1  床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
    • 2  マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
    • 3  店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
    • 4  夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
      しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。
  • (5) 中古住宅の取得のための10年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金又は債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること。
    一定の借入金又は債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給 公社、建設業者などに対する債務です。しかし、勤務先からの借入金の場合には、無利子又は1%に満たない利率による借入金は、この特別控除の対象となる借 入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金も同様に該当しません。
  • (6)  居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、 36条の2、36条の5、37条の5若しくは37条の9の2又は旧租税特別措置法36条の2若しくは36条の5)の適用を受けていないこと。

3 住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法

 住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額(取得対価の額が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときは、その取得 対価の金額。以下「年末残高等」といいます。)を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します(100円未満の端数金額は切り捨てます。)。


居住の用に供した年 控除 期間 各年の控除額の計算 (控除限度額)
平成11年1月1日から
平成13年6月30日まで
(注)平成11年1月1日から平成11年3月31日までの間に入居し、6年の控除期間を選択した場合を除く
15年 1~6年目
年末残高等×1%
(50万円)
7~11年目
年末残高等×0.75%
(37万5千円)
12~15年目
年末残高等×0.5%
(25万円)
平成13年7月1日から
平成16年12月31日まで
10年 1~10年目
年末残高等×1%
(50万円)
   
平成17年1月1日から
平成17年12月31日まで
10年 1~8年目
年末残高等×1%
(40万円)
9~10年目
年末残高等×0.5%
(20万円)
 
平成18年1月1日から
平成18年12月31日まで
10年 1~7年目
年末残高等×1%
(30万円)
8~10年目
年末残高等×0.5%
(15万円)
 
平成19年1月1日から
平成19年12月31日まで
(注)控除期間について10年又は15年のいずれかを選択
10年 1~6年目
年末残高等×1%
(25万円)
7~10年目
年末残高等×0.5%
(12万5千円)
 
15年 1~10年目
年末残高等×0.6%
(15万円)
11~15年目
年末残高等×0.4%
(10万円)
 
平成20年1月1日から
平成20年12月31日まで
(注)控除期間について10年又は15年のいずれかを選択
10年 1~6年目
年末残高等×1%
(20万円)
7~10年目
年末残高等×0.5%
(10万円)
 
15年 1~10年目
年末残高等×0.6%
(12万円)
11~15年目
年末残高等×0.4%
(8万円)
 
平成21年1月1日から
平成22年12月31日まで
10年 1~10年目
年末残高等×1%
(50万円)
   
平成23年1月1日から
平成23年12月31日まで
10年 1~10年目
年末残高等×1%
(40万円)
   
平成24年1月1日から 平成24年12月31日まで 10年 1~10年目
年末残高等×1%
(30万円)
   
平成25年1月1日から
平成25年12月31日まで
10年 1~10年目
年末残高等×1%
(20万円)
   

4 住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続

 住宅借入金等特別控除の適用を受けるためには、必要事項を記載した確定申告書に、次に掲げる書類を添付して、納税地(原則として住所地)の所轄税務署長に提出する必要があります。
なお、給与所得者は、確定申告をした年分の翌年以降の年分については年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。


  • (1) 「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
    (注)連帯債務がある場合には、「(付表)連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。
  • (2) 住民票の写し
  • (3) 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(2か所以上から交付を受けている場合は、そのすべての証明書)
  • (4) 家屋の登記事項証明書及び敷地を同時取得している場合は敷地の登記事項証明書
  • (5) 売買契約書の写し等で、家屋(敷地を同時取得している場合は敷地を含む。)の取得年月日及び取得対価の額を明らかにする書類
  • (6) 一定の築年数を経過したものについては、建築士や指定確認検査機関等が証明等を行った次のイ又はロの書類
    • イ 耐震基準適合証明書(その家屋の取得の日前2年以内にその証明のための家屋の調査が終了したものに限ります。)
    • ロ 住宅性能評価書の写し(その家屋の取得の日前2年以内に評価されたもので、耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2又は等級3であるものに限ります。)
  • (7) 給与所得者の場合は、給与所得の源泉徴収票

5 注意事項

 平成19年1月1日から平成20年12月31日までの間に居住の用に供した場合は、控除期間について10年又は15年のいずれかを選択することとなっています。
この選択により、10年又は15年のいずれかの控除期間を適用して確定申告書を提出した場合には、その後においても、その選択し適用した控除期間を適用することになり、選択替えはできませんのでご注意ください。


(措法41、41の2、41の2の2、措令26、措規18の21、措通41-10~13)